INFORMACION PARA ASOCIADOS: COMPRADORES DE VIVIENDAS SIN AVAL BANCARIO NO FINALAZADAS POR LA PROMOTORA
El Gobierno de España en el año 1968 aprobó la Ley 57/1968, de 27 de Julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, para poner freno a varios casos en los años sesenta en los que muchos compradores perdieron su dinero por viviendas que nunca se construyeron.
La Ley 57/1968 no sigue en vigor, pues ha sido derogada y sustituida por el régimen de la DA 1 de la ley 20/2015 de 14 Julio, aunque sigue manteniendo la obligación de garantizar los pagos a cuenta, como norma de protección al comprador en relación a las cantidades satisfechas por los compradores de una vivienda sobre plano o en construcción a una entidad promotora con carácter previo a la entrega de la vivienda.
Amplia es la jurisprudencia sobre el tema, por lo que empezaremos recordando que el Tribunal Supremo el 30 de Abril de 2015 reconoce que la Ley 57/68 fue pionera, varios años antes de que en 1978 la Constitución proclamara como principios rectores de la polÃtica social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47) y la defensa de los consumidores y usuarios (art. 51), en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, incluso de temporada.
En la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Enero de 2015 se empieza destacando como el artÃculo 1 de la ley 57/668 en su inciso final dispone:
Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantÃa a que se refiere la condición anterior.
En el caso concreto una caja de ahorros concede un préstamo hipotecario a una cooperativa de viviendas para financiar la construcción, mientras que los cooperativistas ingresan sus pagos a cuenta en otra caja de ahorros.
Considera el Tribunal Supremo que cabe pedir responsabilidad solidaria a la caja de ahorros en la que los cooperativistas-compradores ingresaban los pagos a cuenta, por no haber exigido la constitución de los avales; sin embargo exime de responsabilidad a la caja de ahorros que concedió el préstamo.
Dicha sentencia viene a condenar a la entidad bancaria a la devolución de todas las cantidades pagadas por los compradores estableciendo por tanto la responsabilidad solidaria de la misma junto con la promotora por interpretación de los artÃculos 1 y 2 de la citada Ley del año 1968, el art. 4 de una Orden Ministerial del mismo año, asà como la Disposición Adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación.
La principal lÃnea argumental de dicha sentencia para entender a la entidad bancaria como responsable solidaria, aunque esta no fuese parte del contrato de compraventa y no entregó aval a los compradores por dichas cantidades pagadas a cuenta, es que dicho banco era conocedor que los ingresos pagados por los compradores en sus cuentas que la promotora tenÃa abiertas a su nombre lo eran para la compraventa de unas viviendas en una promoción inmobiliaria y el banco hizo dejación absoluta de sus obligaciones impuestas por la Ley 57/68 incurriendo en mala praxis bancaria puesto que por interpretación del art.1.2 de dicha Ley, debiera haber esta exigido al promotor la apertura de una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrÃa disponer para atender a la construcción de las viviendas, y no debiera haber permitido que los ingresos se hiciesen en cuentas ordinarias, máxime cuando esta era la única entidad que financiaba la promoción y se beneficiaba de dicho negocio inmobiliario.
Esta sentencia recoge una vÃa de recuperación del dinero a todos aquellos compradores que no tenÃan aval bancario por las cantidades pagadas a cuenta la promotora ya que según el caso podrÃa demandarse solidariamente al banco que otorgó el préstamo promotor, donde se hacÃan los pagos y que trabajaba con la promotora, para asà tener mayores posibilidades de recuperación del dinero pagado pues no son pocas las sentencias de condena a promotoras que no han podido ejecutarse por la insolvencia de las mismas, y sin embargo el banco siempre es solvente, estableciéndose un plazo de reclamación es de quince años.
El servicio jurÃdico de la Asociación de Empresarios del PolÃgono Industrial El Montalvo espera que esta información les resulte de utilidad para su actividad empresarial.
Servicio de Asesoramiento JurÃdico gratuito disponible para asociados todos los miércoles de 16 a 18 h en las dependencias de la asociación previa petición de cita.